Luis Caputo encontró una forma de reanimar un mercado hipotecario que pierde fuerza: usar recursos del Fondo de Garantía de Sustentabilidad de ANSES para fondear a los bancos. El esquema arranca con una licitación de $200.000 millones y prevé diez subastas hasta completar $2 billones. La idea oficial es simple: darle dinero de largo plazo al sistema financiero para que vuelva a prestar para vivienda. El problema también: que haya crédito no significa que haya familias capaces de pagarlo.
El mecanismo coloca fondos del FGS en depósitos UVA de uno y cinco años. Los bancos que reciban ese fondeo deberán transformarlo en préstamos hipotecarios a una tasa máxima de UVA + 7,5% y tendrán 90 días para colocarlos. Cada entidad podrá quedarse con hasta el 20% de cada licitación.
La política tiene perfume de mini Plan Platita, aunque con una diferencia esencial: no se entrega dinero a los hogares sino que se abarata y alarga el fondeo de los bancos. El Gobierno busca mostrar una señal hacia la clase media. Vivienda propia siempre fue una palabra electoralmente poderosa. Esta vez, el guiño puede pasar de largo si el salario no acompaña.
Crédito hay, pero falta el ingreso
El préstamo hipotecario promedio ronda hoy los US$75.000, cerca de $100 millones, con plazos próximos a 23 años y tasas alrededor del 7%. Aun con el nuevo límite de UVA + 7,5%, la cuota inicial exige ingresos que quedan fuera del alcance de muchos asalariados. Y la UVA agrega una condición conocida: capital y cuota evolucionan con la inflación. Si los ingresos no siguen ese movimiento, la relación cuota-salario se deteriora.
Ahí aparece la contradicción central. El Gobierno puede construir una fuente de financiamiento más larga y barata para los bancos, pero no puede fabricar solvencia familiar por decreto. Para que un hipotecario sea masivo hacen falta salarios formales altos, estabilidad laboral, capacidad de ahorro y margen después de pagar alimentos, servicios, alquiler y deudas. Justamente los puntos donde hoy aparece la mayor fragilidad.
Los números muestran el enfriamiento. Durante 2025 se otorgaron unos 44.000 créditos hipotecarios y para 2026 se proyectan 30.000, una caída cercana al 34%. El fondeo del FGS intenta evitar que esa retracción sea mayor y podría permitir que los primeros préstamos comiencen a aparecer entre noviembre y diciembre.
También hay una discusión política inevitable. El dinero proviene del Fondo de Garantía de Sustentabilidad, patrimonio administrado por ANSES para respaldar el sistema previsional. No es literalmente “la plata de los abuelos” guardada en una caja, pero tampoco es dinero fiscal indiferenciado. El Gobierno decidió utilizar parte de ese patrimonio para financiar a entidades privadas bajo condiciones específicas y con instrumentos indexados. La señal está; falta que alcance el sueldo.
La apuesta puede tener lógica financiera si los recursos obtienen una rentabilidad adecuada y el crédito llega a viviendas. Pero el éxito político depende de otra cosa: que la clase media pueda entrar al banco y salir con una hipoteca, no solamente mirar la publicidad desde la vereda.
Caputo encontró fondeo. Los bancos pueden encontrar clientes. Lo que todavía falta encontrar es el salario capaz de sostener durante veinte años una deuda ajustada por inflación. Y ahí termina la magia del anuncio: una casa se financia con crédito, pero se paga con ingreso.
