Durante años se instaló una idea casi automática: quien podía, se iba del Conurbano hacia la Ciudad de Buenos Aires. Hoy, el mercado inmobiliario empieza a contar otra historia. No por una cuestión ideológica ni cultural, sino por una razón mucho más concreta: el bolsillo. Con menos crédito hipotecario disponible y valores que continúan elevados en la Capital Federal, miles de compradores comenzaron a correr el mapa de búsqueda hacia el Gran Buenos Aires, donde todavía es posible encontrar propiedades más accesibles.
Los números empiezan a mostrar que el fenómeno dejó de ser una excepción. De acuerdo con un relevamiento de Mercado Libre Inmuebles, la plataforma recibe cerca de 1,95 millones de usuarios únicos por mes buscando propiedades en venta y registra un crecimiento interanual de entre 35% y 37% en las búsquedas orientadas al Gran Buenos Aires y al interior del país. La propia empresa resume el cambio de tendencia con una definición contundente: "La demanda se mueve fuera de CABA".
El caso más representativo aparece en Ramos Mejía. La localidad del oeste bonaerense incrementó un 52% la demanda de propiedades respecto del año pasado, transformándose en uno de los mercados más dinámicos del Área Metropolitana. En sentido inverso, Caballito, históricamente uno de los barrios más buscados de la Ciudad, registró una caída cercana al 30% en la cantidad de contactos recibidos.
Cuando el presupuesto decide dónde vivir
El cambio no responde únicamente a una preferencia por otra calidad de vida. También refleja el nuevo contexto económico. Según explicó Rosario Buela, Senior Manager de Real Estate para el Cono Sur de Mercado Libre, el mercado hipotecario perdió dinamismo durante los últimos meses y hoy se otorgan aproximadamente la mitad de los créditos que en igual período del año pasado.
Con menor acceso al financiamiento y precios que continúan firmes en la Ciudad de Buenos Aires, muchas familias modifican su estrategia. Ya no compran donde imaginaban hacerlo, sino donde el dinero todavía alcanza. En numerosos casos, el mismo presupuesto que resulta insuficiente para acceder a un departamento en Capital permite comprar una vivienda de mayor superficie o mejor ubicada en distintas localidades del Conurbano.
El fenómeno también aparece en la relación entre oferta y demanda. Mercado Libre identifica que uno de los segmentos con mayor potencial es el de las casas ubicadas en el Gran Buenos Aires, donde la cantidad de interesados supera ampliamente a las propiedades disponibles. Para desarrolladores inmobiliarios y propietarios, ese desequilibrio comienza a abrir nuevas oportunidades.
Los datos elaborados conjuntamente por Mercado Libre Inmuebles y la Universidad de San Andrés muestran además que la demanda de departamentos en venta dentro de CABA apenas creció 2,9% interanual durante junio, aunque cayó 8,8% respecto de mayo, reflejando un mercado que perdió parte del impulso que había acompañado el regreso del crédito hipotecario durante 2025.
Mientras tanto, los precios continúan mostrando comportamientos diferentes. En julio, el valor mediano de los departamentos en la Ciudad aumentó 1,6% interanual, mientras que las casas retrocedieron 0,9%. En el resto del AMBA las variaciones fueron mucho más moderadas, consolidando al Conurbano como una alternativa competitiva para quienes todavía buscan comprar.
El mercado de alquileres también aporta otro dato relevante. Desde noviembre de 2023 la oferta de departamentos disponibles en alquiler dentro del AMBA aumentó 290%, mientras que los valores registran incrementos interanuales de 21,8% en departamentos y 24,7% en casas, un escenario muy distinto al de la fuerte escasez observada tiempo atrás.
El movimiento inmobiliario deja una conclusión que rompe varios prejuicios instalados. Mientras durante años buena parte del sentido común presentó al Conurbano únicamente como un lugar desde el cual partir, la realidad económica está empujando a muchas familias a recorrer el camino inverso. No porque hayan cambiado los relatos, sino porque cambiaron las cuentas. Cuando el acceso a la vivienda depende cada vez más del presupuesto disponible, los mapas dejan de dibujarse con discursos y empiezan a hacerlo con posibilidades concretas.
