La inflación acumulada durante el gobierno de Javier Milei, que ronda el 209%, con un dólar relativamente planchado, empieza a tensionar de lleno el mercado de alquileres en el AMBA. Aunque los precios siguen al IPC, los ingresos corren por detrás y sostener la vivienda se vuelve cada vez más difícil. En la práctica, el alquiler se paga primero y después se reorganiza todo lo demás: alimentos, transporte y consumo básico, en un esquema donde el ajuste ya impacta sobre la vida cotidiana.
El alquiler se paga primero y después se reorganiza todo lo demás: supermercado, transporte, salidas. En muchos hogares porteños, el cierre del primer trimestre dejó esa sensación repetida: el ajuste por IPC volvió a correr más rápido que el sueldo.
Ese clima atraviesa hoy al mercado de alquileres en la Ciudad. Hay más oferta, hay mayor previsibilidad en las reglas y los valores, en promedio, siguen la dinámica inflacionaria. Sin embargo, para una parte creciente de los inquilinos, sostener el alquiler exige un esfuerzo cada vez mayor. Y se está complicando también para algunos propietarios, que usan las rentas para llegar a fine mes y ya no consiguen ocupar las unidades rápido como antes.
Detrás de esa tensión aparecen datos concretos y testimonios que coinciden: los alquileres evolucionan en línea con el IPC, pero los ingresos no logran acompañar esa velocidad. Y el problema ya no es tanto encontrar una propiedad, sino poder mantenerse en ella.
Un informe del Centro de Estudios para la Recuperación Argentina (Centro RA) de la Facultad de Ciencias Económicas de la UBA permite entender el contexto. Desde diciembre de 2023, la inflación acumulada durante la gestión de Javier Milei ronda el 209%. Pero no todos los rubros evolucionaron igual.
El estudio muestra que vivienda, servicios vinculados y combustibles fue el rubro que más aumentó, con un incremento cercano al 400%, es decir, 191 puntos porcentuales por encima del nivel general. Dentro de ese conjunto, los alquileres subieron 423%, el agua 366%, la electricidad 370% y el gas natural 766%.
Mientras la inflación se mantiene y dejó de desacelerar (en febrero fue del 2,9%) el costo de habitar una vivienda acompaña al índice de precios y algunos alquileres empiezan a superar el rango de valor de mercado.
Nancy Vieitez, presidenta de la Cámara Inmobiliaria Argentina, define a Clarín el momento actual como un escenario “más ordenado en términos de oferta, pero tensionado en términos de acceso”. Los contratos ajustados por IPC generaron aumentos significativos, mientras que los ingresos no acompañaron.
Según describe, el alquiler representa hoy entre el 35% y el 50% del ingreso de un hogar inquilino. Cada vez es más frecuente encontrar casos que superan el 40% e incluso el 50%. No se observa un aumento significativo de la morosidad, porque el inquilino prioriza pagar, pero eso implica resignar otros consumos y ajustar el nivel de vida.
“El mercado se ordenó desde la oferta, pero no logró resolver el problema de fondo, que es la brecha entre alquileres e ingresos. Hoy hay más oferta, pero no necesariamente más acceso”, resume.
Vieitez advierte que el mayor conflicto no está en el pago mensual, sino en los momentos de ajuste o renovación del contrato. Es ahí donde muchos inquilinos que venían cumpliendo correctamente se encuentran con aumentos difíciles de absorber.
Las reacciones son diversas: algunos intentan renegociar, otros optan por mudarse a zonas más económicas o a propiedades más chicas. También se ve que muchas personas postergan la mudanza porque el costo de ingreso (depósito, mes adelantado, garantías y mudanza) es una barrera significativa, aun cuando podrían mejorar su situación habitacional.
Empieza a observarse, además, un cambio en las decisiones familiares: más personas comparten alquiler, postergan independizarse o vuelven a convivir para reducir costos.
José Rozados, presidente de Reporte Inmobiliario, señala que la situación está muy segmentada por localización y por el momento en que comenzó el contrato. Si el contrato arrancó pocos meses después de la derogación de la ley de alquileres, en general se actualiza por IPC de forma trimestral, y la dificultad depende de cómo evolucionó el ingreso del inquilino frente a ese índice.
Según el relevamiento mensual (de Reporte Inmobiliario), de 5.929 departamentos usados de 1, 2 y 3 ambientes en alquiler tradicional en pesos, los valores crecieron 33,36% anual y 9,38% en la comparación marzo 2026 contra marzo 2025 y respecto de diciembre. En términos generales, en línea con el IPC.
Pero advierte que en barrios de clase media y media baja no hay margen para precios sobrevaluados. Si la pretensión excede el rango del habitante del barrio, el departamento no se alquila.
Damian Cafarella, secretario general de la Camara Inmobiliaria Argentina, describe dos paradigmas: propietarios que aplican el IPC estrictamente y otros que priorizan cuidar al inquilino. Según explica, cuando el valor supera el límite que el mercado tolera, el departamento puede quedar vacío uno, dos o tres meses.
Luego, el propietario termina bajando hasta un 20% para volver a alquilarlo, porque la expensa y los impuestos siguen corriendo. Muchos propietarios prefieren resignar parte del aumento antes que perder a un buen inquilino que paga a tiempo y cuida la propiedad.
Hoy, según Cafarella, “es todo negociable”. También señala que hay departamentos que estaban alquilados a valores muy bajos y necesitan actualizarse, por lo que conviven distintas situaciones dentro del mismo mercado.
El Index Zonaprop indica que en el primer trimestre de 2026 los avisos de alquiler en la Ciudad aumentaron 9,6%. Solo en marzo, el incremento fue del 3% y el alza interanual alcanza el 34,7%.
Un monoambiente se publica en $ 704.704 mensuales, un dos ambientes en $ 814.659 y un tres ambientes en $ 1.094.451. Puerto Madero encabeza los valores con $ 1.358.875 mensuales, seguido por Núñez y Palermo, que concentran el 20% de la oferta total.
En el extremo opuesto, Lugano, Floresta y Liniers figuran como los barrios más económicos y representan apenas el 3% de los avisos publicados.
Desde el lado del propietario, el mercado ya no es el de años anteriores: el precio correcto es clave y la vacancia es un riesgo real. Desde el lado del inquilino, el problema dejó de ser encontrar vivienda y pasó a ser sostenerla en el tiempo.
No hay una ola de morosidad, pero sí una preocupación que aparece cada vez que llega el ajuste por IPC. En un contexto con una inflación que se mantiene en el orden del 3% hace varios meses, el mercado de alquileres muestra que no todos los precios tienen el mismo comportamiento.
En ese marco, el ajuste deja de ser una variable macro y se vuelve una experiencia doméstica concreta en el AMBA: familias que achican consumos, postergan decisiones y reorganizan su vida alrededor del alquiler. Sin margen para el error, cada actualización por IPC redefine el equilibrio cotidiano. No hay estallido visible, pero sí una erosión persistente: se resigna calidad de vida para sostener el techo. Y en ese desplazamiento silencioso, el costo de la estabilidad termina recayendo, una vez más, sobre los hogares.
