La Justicia sancionó a EIDICO y Desarrollos del Pilar por cláusulas abusivas en contratos

Comprar un lote, proyectar una casa y apostar los ahorros familiares a un barrio que todavía está tomando forma supone bastante más que una operación inmobiliaria. Hay plazos, servicios, obras y condiciones que dependen del desarrollador. Cuando además el contrato está redactado de antemano por quien vende, la letra chica deja de ser un detalle. Eso quedó en el centro de un fallo que confirmó sanciones contra EIDICO y Desarrollos Inmobiliarios del Pilar por cláusulas abusivas vinculadas al Barrio San Ramón, en Pilar del Este.

La Sala I de la Cámara Contencioso Administrativo Federal respaldó la intervención de la Subsecretaría de Defensa del Consumidor y Lealtad Comercial y consideró configuradas infracciones a los artículos 4, 19 y 37 de la Ley 24.240 de Defensa del Consumidor. La resolución mantuvo las sanciones, aunque redujo las multas originalmente establecidas de 29 a 20 canastas básicas.

El expediente no nació en un despacho sino entre quienes habían ingresado al emprendimiento. En octubre de 2024, vecinos de San Ramón acudieron a Defensa del Consumidor para denunciar incumplimientos relacionados con las condiciones pactadas. Hubo instancias de conciliación, pero las diferencias no pudieron resolverse y el conflicto terminó avanzando por la vía administrativa y judicial.

Uno de los cuestionamientos apuntó directamente al cumplimiento de aquello que había sido ofrecido. Según surge de la resolución, Desarrollos Inmobiliarios del Pilar no habría respetado términos, plazos, condiciones y otras características comprometidas en el desarrollo.

Pero el problema más profundo apareció al revisar cómo estaba construida la relación contractual.

La letra chica que terminó bajo la lupa

Entre las disposiciones cuestionadas había una que otorgaba al desarrollador amplias facultades para realizar actos vinculados con la concreción del emprendimiento sin determinar con suficiente precisión cuáles podían ser esas decisiones. Otra habilitaba la extensión del mandato por tiempo indeterminado, una condición que recibió un fuerte cuestionamiento en la resolución.

Las empresas intentaron defender la naturaleza del vínculo sosteniendo que se trataba de un contrato asociativo. Bajo esa interpretación, las partes participarían de una relación de colaboración orientada hacia un objetivo común.

La Cámara no acompañó ese argumento y allí aparece probablemente el aspecto más importante del caso para cualquier comprador de un desarrollo inmobiliario.

El tribunal entendió que estaba frente a contratos de adhesión. En castellano cotidiano: las condiciones llegaban confeccionadas por una de las partes y quienes ingresaban al proyecto no disponían de una verdadera posibilidad de sentarse a discutir individualmente sus términos.

La diferencia no es un tecnicismo jurídico. Si dos partes negocian realmente un acuerdo, existe un margen para discutir obligaciones, riesgos y condiciones. En un contrato de adhesión ocurre otra cosa: una empresa establece previamente las reglas y el consumidor decide si acepta o no el paquete ofrecido. Precisamente por esa desigualdad de poder contractual, la legislación establece mecanismos especiales de protección.

El fallo adquiere además relevancia por quiénes quedaron alcanzados. EIDICO y Desarrollos Inmobiliarios del Pilar son actores con fuerte presencia en el mercado inmobiliario de la zona norte bonaerense. No se discutía entonces una diferencia ocasional entre particulares, sino las condiciones establecidas dentro de un emprendimiento organizado profesionalmente frente a consumidores individuales.

La multa terminó reducida, pero la cuestión sustancial permaneció intacta: la sanción fue confirmada.

Y eso deja una señal que excede las calles de San Ramón. El crecimiento de los desarrollos cerrados transformó durante años enormes sectores de Pilar y de toda la zona norte. Junto con los barrios llegaron inversiones, nuevas viviendas y una industria inmobiliaria de gran escala, pero también relaciones comerciales profundamente asimétricas entre empresas capaces de diseñar proyectos completos y familias que muchas veces comprometen una parte sustancial de su patrimonio para ingresar.

Desarrollar tierra es un negocio legítimo. Tener escala, capital y experiencia también. Lo que ninguna de esas ventajas concede es el derecho a convertir un contrato en territorio propio.

Esta vez fueron vecinos de Pilar del Este quienes discutieron la letra chica, llevaron el reclamo hasta Defensa del Consumidor y consiguieron que la sanción atravesara la revisión judicial. Una pequeña historia barrial con una conclusión bastante grande: frente a una desarrolladora poderosa, firmar un contrato no significa renunciar a los derechos.