El drama de alquilar: precios imposibles y contrato leoninos

Tras la derogación de ley de alquileres

 

Los alquileres se pactaron en el último mes de común acuerdo entre propietarios e inquilinos tras la derogación de la Ley de Alquileres, y en este período se observó una mayor tendencia a realizar contratos de corto plazo con incrementos atados a la inflación, mientras que los precios de publicación siguen en alza.

La entrada en vigencia del DNU 70/2023 el pasado 29 de diciembre dejó sin efecto la Ley de Alquileres que regulaba los contratos de locación y que se mantiene únicamente para los contratos que se firmaron con anterioridad.

La entidad indicó que los aumentos acumulados en los últimos doce meses fueron de 305,8% para los monoambientes porteños, 337,5% para las unidades de dos ambientes y 316,7% para los de tres, en todos los casos superando la inflación interanual que a diciembre ascendió al 211,4%, según el Instituto Nacional de Estadística y Censos (Indec).

Inquilinos Agrupados presentó el mismo 29 de diciembre un pedido de nulidad en el fuero Contencioso Administrativo, que luego el juez Enrique Lavié Pico envió a la justicia Civil, aún sin resolución.

Desde julio 2020 el mercado funcionaba bajo las condiciones de la Ley de Alquileres y desde entonces se registró una caída importante de propiedades en oferta y suba de precios, que de acuerdo con inmobiliarias y propietarios eran efecto de la regulación.

Transcurrido un mes de la derogación, Inquilinos Agrupados relevó cómo cambiaron las condiciones de los contratos y las exigencias a la hora de acceder a una vivienda en alquiler.

Según la Encuesta Nacional Inquilina realizada en enero, en todo el país, los contratos de alquiler pactados durante el último mes son en su mayoría de corta extensión, con plazos de entre uno y dos años, en su mayoría con ajustes trimestrales o en el mejor de los casos cada seis meses.

En lo que respecta a los plazos, el 87,3% de los contratos que se firmaron tras la entrada en vigencia del DNU tienen una actualización por períodos menores a 6 meses, de los cuales el 25% es cada 3 meses.

Antes del DNU, el 69% de los contratos contemplaba actualización anual, 20% cada 6 meses y sólo el 4% actualizaba cada 3 meses.

Este último esquema se invirtió en el último mes: 45,6% de los nuevos contratos establecen actualización semestral, 24% cada 3 meses y sólo el 7,6% el plazo de anual. A esto se suma que el 51% de los contratos firmados en el último mes tienen menos de un año de duración.

En relación a los sentimientos generados por la cuestión de la vivienda, predomina la angustia (78%), la ansiedad (75%) y el sentimiento de desesperanza (68%) entre los inquilinos que respondieron el cuestionario.

Inquilinos Agrupados indicó que "los alquileres, en su enorme mayoría, se están elaborando con actualizaciones trimestrales por inflación. Si alguien firmó en enero, en abril tendrá un aumento aproximado de 60%".

"Dicho más claro, si alguien paga $300.000 en enero, en abril pagará $480.000", lo que generará una "crisis social", agregó.

En tanto, de acuerdo con relevamientos realizados por las plataformas de clasificados de inmuebles Mercado Libre y Zonaprop en el último mes hubo un incremento en la cantidad de las propiedades ofrecidas en alquiler.

Zonaprop señaló que la oferta de departamentos en alquiler en la ciudad de Buenos Aires aumentó significativamente durante enero, al registrar un incremento del 62% en comparación con diciembre pasado.

"Desde fines de la pandemia, la oferta de alquiler en la Ciudad disminuyó sistemáticamente y alcanzó un mínimo histórico en febrero de 2023. En enero de 2024, la oferta de departamentos en alquiler creció un 62% con respecto a diciembre de 2023", señaló Zonaprop en un comunicado.

La plataforma de búsqueda p indicó en su último informe que los precios de los alquileres en enero aumentaron 21%. El Centro de Estudios Económicos y Sociales Scalabrini Ortiz (CESO), en cambio, detalló que el alza rondó en el mismo mes entre 6,4% y 16,7% mensual, según la ubicación y la cantidad de ambientes de los inmuebles. El CESO destacó que los aumentos mensuales fueron en enero menores a los de diciembre de 2023 en el caso de los departamentos de dos y tres ambientes, que habían tenido alzas de entre el 7,1% y 23,7%, respectivamente, pero mayores para los monoambientes, que el mes pasado registraron alzas del 11,1%. Sin embargo, resaltó que los aumentos acumulados en los últimos doce meses fueron de 305,8% para los monoambientes porteños, 337,5% para las unidades de dos ambientes y 316,7% para los de tres, en todos los casos muy por sobre la inflación interanual: 211,4%, de acuerdo al Instituto Nacional de Estadística y Censos (Indec).

Mercado Libre señaló que "durante enero del 2024, la oferta de inmuebles aumentó considerablemente en las áreas de GBA Norte, GBA Sur y GBA Oeste. Los aumentos fueron del 55.4%, 61.6% y 50.6%, respectivamente, comparado con el mes anterior".

Pese a la mayor oferta, Zonaprop indicó que los precios de los alquileres aumentaron 21% en enero respecto a diciembre pasado.

Sobre la base de 3.354 respuestas, la Encuesta Nacional Inquilina demostró que el 31,6% de los ingresos de los hogares inquilinos consultados se destina a pagar el alquiler y las expensas. El porcentaje, sin embargo, no toma en cuenta los impuestos y tarifas de servicios públicos. En aquellos casos de los alquileres que comenzaron después del 1° de noviembre último, la incidencia del gasto de alquiler en el presupuesto del hogar asciende al 41,6%.

Además, los encuestados dijeron que el plazo de 3 años de duración que establecía para los contratos la ley vigente hasta el DNU firmado por Milei se presenta ahora sólo en el 24,8% de los casos. Por el contrario, “creció fuertemente la participación de contratos de alquiler cortos”, con un período de duración menor a seis meses: estos representan casi el 25% de los casos. En tal sentido, la Encuesta destacó que casi nueve de cada diez inquilinos que iniciaron su contrato de alquiler después de noviembre último tendrán actualizaciones en el precio “en plazos iguales o menores a 6 meses“. A este panorama se le agrega que más de la mitad de los hogares inquilinos que respondieron a las consultas están endeudados, fundamentalmente con bancos emisores de tarjetas de crédito. Las deudas fueron tomadas por los inquilinos para alimentarse y pagar el alquiler.