Inmuebles nuevos valen 30% más que los usados

Brecha récord en el mercado inmobiliario

En una economía donde casi nadie puede acceder a un crédito hipotecario y los salarios corren de atrás, el mercado inmobiliario argentino vuelve a mostrar su termómetro: la brecha entre departamentos a estrenar y usados alcanza el 30%, la más alta en diez años.

El dato no es técnico: es político. Cuando las propiedades nuevas suben más que las viejas, significa que el ladrillo como activo financiero se sostiene, pero el ladrillo como techo se aleja.

Según datos recientes del sector, un departamento a estrenar cuesta en promedio 2.898 dólares por metro cuadrado, mientras que uno usado ronda los 2.219 dólares. El salto no es menor: en 2015 esa distancia era del 7%. En otras palabras, el sueño de estrenar se encareció más de cuatro veces en diez años.

El costo de construir, el corazón del problema

Detrás de la brecha hay una raíz evidente: el costo de construcción, que, aunque se moderó desde julio, sigue 94% por encima del nivel de octubre de 2023 y triplica el piso histórico de 2020. Es decir, construir sigue siendo un lujo.

El aumento del costo de materiales —desde el hierro hasta el cemento—, la presión sobre los insumos dolarizados y la persistente falta de crédito bancario configuran un escenario donde las unidades nuevas se encarecen más rápido que las usadas.

El resultado: los departamentos usados se transforman en el refugio del comprador real, mientras los desarrollos nuevos se mantienen como activo de resguardo para los pocos inversores líquidos.

En otras palabras, el mercado se bifurca: los que compran para vivir buscan precio; los que compran para resguardar capital miran metros y ubicación.

Paradójicamente, las unidades en pozo —las que todavía no existen más que en planos— ya cuestan en promedio 3.033 dólares el metro cuadrado, un 4,4% más que las unidades terminadas. El dato muestra la confianza del mercado en la renta futura, pero también la desconexión con la capacidad real de compra del argentino promedio. En el plano geográfico, Puerto Madero sigue siendo un planeta aparte: 6.701 dólares el metro cuadrado.

Lo siguen Belgrano (3.774) y Palermo (3.309). En el otro extremo del mapa, Villa Riachuelo, Parque Avellaneda y Nueva Pompeya mantienen valores por debajo de los 1.900 dólares, donde todavía es posible comprar algo más parecido a una vivienda que a un activo financiero.

Esa distancia no es casual: la brecha inmobiliaria repite la brecha social. La Ciudad de Buenos Aires concentra un mercado de elite sostenido por dólares, mientras los barrios del sur sobreviven a la economía real, donde el salario mínimo no alcanza ni para medio metro cuadrado.

Brecha de precios, brecha de país

El dato más relevante no es que el metro cuadrado suba, sino quién puede pagarlo. El mercado muestra un país partido: una economía de alta rentabilidad para los que acumulan y de acceso nulo para los que trabajan.

La “recuperación” del valor de las propiedades nuevas, que algunos celebran como signo de estabilidad, es en realidad una señal de desconexión: las unidades a estrenar suben porque el costo en dólares de los materiales lo exige, no porque la demanda interna esté viva. El mercado inmobiliario funciona, una vez más, como espejo de la macroeconomía argentina: Precios dolarizados, ingresos en pesos, inversión financiera disfrazada de vivienda y política habitacional sin crédito ni planificación.

Mientras tanto, los departamentos usados —esos que no brillan en los renders ni figuran en los rankings de arquitectura— ganan terreno como única opción racional para quien todavía busca techo antes que rendimiento.